شراء أول منزل في كندا لا يعني فقط جمع Down Payment ثم دفع أقساط Mortgage. هناك مجموعة من المصاريف التي تظهر قبل Closing أو في يوم استلام المنزل أو خلال الأسابيع الأولى بعده، وبعضها يمكن أن يصل إلى آلاف أو عشرات الآلاف من الدولارات.

كقاعدة تخطيط عامة، يجب الاستعداد لتكاليف شراء وإغلاق تتراوح تقريبًا بين 1.5% و4% من سعر المنزل فوق Down Payment. هذه ليست ضريبة واحدة، بل مجموع محتمل يشمل Legal Fees، وLand Transfer Tax أو رسوم التسجيل، وHome Inspection، وTitle Insurance، وتعديلات Property Tax، ورسوم أخرى تختلف حسب العقار والمقاطعة.

الخطأ الأكثر تكلفة للمشتري لأول مرة هو وضع كل المدخرات في Down Payment. شراء المنزل يحتاج مبلغًا إضافيًا منفصلًا للإغلاق والضرائب والتأمين والفحص ورسوم التسجيل، ثم احتياطًا للصيانة والطوارئ بعد استلام المفتاح؛ وموافقة البنك لا تعني أن هذه المصاريف ممولة داخل Mortgage.

كم يجب أن تحتفظ فوق Down Payment؟

إذا كان المنزل بسعر 700,000 دولار، فإن الاحتفاظ بما يعادل 1.5% إلى 4% من السعر يعني تقريبًا:

10,500 إلى 28,000 دولار فوق Down Payment.

هذا نطاق تخطيطي فقط، وليس فاتورة نهائية. قد تكون التكاليف أقل إذا حصلت على إعفاءات First-Time Home Buyer، وقد تكون أعلى إذا كان المنزل في مدينة تفرض ضريبة نقل إضافية، أو إذا كان المشتري غير مقيم، أو إذا كان المنزل جديدًا ويخضع لـGST/HST أو تعديلات Builder إضافية.

1. Land Transfer Tax أو Property Transfer Tax

هذه من أكبر المفاجآت للمشتري لأول مرة.

عند نقل ملكية العقار إلى اسمك قد تدفع:

• Land Transfer Tax.
• Property Transfer Tax.
• Real Property Transfer Tax.
• Deed Transfer Tax.
• أو رسوم Land Titles بديلة.

الاسم وطريقة الحساب تختلف حسب المقاطعة.

ولا تدخل هذه الضريبة عادةً في Down Payment؛ يجب احتسابها ضمن الأموال المطلوبة عند Closing.

2. رسوم المحامي أو Notary

عملية شراء المنزل تحتاج إلى تنفيذ قانوني لنقل الملكية وتسجيل Mortgage.

قد تشمل الفاتورة:

• Professional Legal Fee.
• تسجيل Transfer أو Deed.
• تسجيل Mortgage.
• Title Search.
• الحصول على مستندات الملكية.
• Disbursements.
• إلكترونيات التسجيل.
• Courier أو Bank Drafts أو Wire Fees.
• Title Insurance عندما تُشترى من خلال المحامي.

لا توجد تعرفة حكومية كندية واحدة للمحامين، لذلك لا يوجد رقم صحيح يمكن وضعه لكل المشترين.

اطلب Written Estimate من المحامي أو Notary قبل Closing، واسأل إن كان الرقم يشمل Disbursements والضرائب أم يمثل Professional Fee فقط.

3. Home Inspection

Home Inspection ليست مجانية ولا تدخل تلقائيًا في Mortgage.

يمكن أن تساعد في اكتشاف مشكلات مثل:

• Roof.
• Foundation.
• Electrical System.
• Plumbing.
• Heating.
• Moisture.
• مشاكل ظاهرة في البناء.

وقد تحتاج إلى فحوص إضافية مثل Well Water أو Septic أو Structural Inspection إذا أوصى المفتش أو كانت طبيعة العقار تتطلب ذلك.

التكلفة ليست منظمة بسعر موحد على مستوى كندا، ولذلك اطلب السعر قبل الحجز.

والأهم: Appraisal الذي يطلبه البنك ليس بديلًا عن Home Inspection.

4. Appraisal قد يظهر فجأة

المقرض قد يطلب تقييمًا للعقار قبل الموافقة النهائية على Mortgage.

Appraisal يهدف أساسًا إلى التأكد من أن قيمة العقار تبرر المبلغ الذي سيقرضه البنك.

إذا كانت قيمة Appraisal أقل من السعر الذي وافقت على دفعه، فقد تحتاج إلى:

• Down Payment إضافية.
• Mortgage أقل.
• تعديل الصفقة.
• أو مقرض آخر إن أمكن.

وقد يتحمل البنك تكلفة Appraisal في بعض المنتجات، بينما يدفعها المشتري في منتجات أو حالات أخرى، لذلك اسأل مسبقًا من سيدفعها.

5. Title Insurance

قد يطلب المقرض Title Insurance كجزء من Mortgage.

تحمي هذه الوثيقة من بعض المشكلات المرتبطة بالملكية، ومنها أنواع من Title Fraud ومشكلات العنوان القانونية المشمولة بالوثيقة.

توجد عادة:

Lender Title Insurance: لحماية المقرض.

Homeowner Title Insurance: لحماية المالك وفق شروط البوليصة.

التأمين يُدفع عادةً مرة واحدة، وقد تتراوح Premium بصورة عامة بين 150 و350 دولارًا أو أكثر بحسب قيمة المنزل والتغطية.

لا تخلط Title Insurance مع Home Insurance أو Mortgage Default Insurance؛ كل منها منتج مختلف.

6. Mortgage Default Insurance إذا كانت Down Payment أقل من 20%

إذا كانت Down Payment أقل من 20%، تحتاج عادةً إلى Mortgage Loan Insurance.

Premium نفسها يمكن غالبًا إضافتها إلى Mortgage، لكنها تزيد حجم الدين، وبالتالي تدفع فائدة عليها طوال فترة القرض.

وتتراوح Premiums عمومًا بين 0.6% و4.5% من Mortgage Amount حسب نسبة التمويل.

المفاجأة الأكبر: الضريبة على Premium لا تدخل في Mortgage

Ontario وManitoba وQuebec تفرض ضريبة إقليمية على Mortgage Loan Insurance Premium.

هذه الضريبة لا يستطيع المقرض إضافتها إلى Mortgage؛ يجب دفعها عند الحصول على القرض.

Ontario

معدل Retail Sales Tax الحالي على Insurance Premiums هو 8%.

إذا كانت Mortgage Insurance Premium مثلًا 20,000 دولار، فالـRST تكون:

1,600 دولار

وتحتاج إلى هذا المبلغ نقدًا عند Closing أو التمويل بدل إضافته إلى Mortgage.

Manitoba

معدل RST العام الحالي هو 7%، وتنطبق الضريبة على Insurance Contracts التي تشمل مخاطر الديون المضمونة بعقار في Manitoba.

Quebec

معدل Tax on Insurance Premiums الحالي في سبتمبر 2026 هو 9%.

سيرتفع إلى 9.975% على Premiums المدفوعة بعد 31 ديسمبر 2026.

7. Property Tax Adjustment في يوم Closing

قد يكون البائع قد دفع Municipal Property Tax لفترة تمتد إلى ما بعد تاريخ Closing.

إذا كان قد دفع مسبقًا عن أيام أصبحت أنت مالك المنزل خلالها، قد يطلب منك المحامي رد حصتك للبائع ضمن Statement of Adjustments.

العكس ممكن أيضًا إذا كانت هناك مبالغ يجب احتسابها لمصلحة المشتري.

لذلك قد يظهر في كشف Closing مبلغ إضافي لم تكن تعتبره “ضريبة جديدة”، لكنه في الحقيقة تسوية لمصاريف المنزل بين المشتري والبائع.

Property Tax Adjustments مدرجة رسميًا ضمن أمثلة Closing Costs التي يجب أن يستعد لها المشتري.

8. Home Insurance قبل استلام المنزل

لا تنتظر حتى بعد Closing لشراء Home Insurance.

في معاملات Mortgage، ترتبط وثيقة التأمين عادةً بالمقرض من خلال Loss Payee Clause، لأن المنزل هو الضمان للقرض.

تختلف Premium حسب:

• قيمة إعادة البناء.
• الموقع.
• عمر المنزل.
• نوع Heating.
• تاريخ المطالبات.
• Flood أو Sewer Backup Coverage.
• Deductible.
• أنواع التغطية.

لا يوجد سعر حكومي موحد.

احصل على Insurance Quote قبل رفع جميع شروط التمويل إن كان التأمين على العقار قد يمثل مشكلة.

9. Mortgage Life Insurance التي يعرضها البنك ليست إلزامية

هذه نقطة تسبب التباسًا للمشترين.

قد يعرض عليك البنك:

• Mortgage Life Insurance.
• Critical Illness Insurance.
• Disability Insurance.
• Job Loss Insurance.

هذه منتجات اختيارية ومختلفة عن Mortgage Default Insurance.

لا تحتاج إلى شراء Mortgage Life Insurance الاختيارية كي يوافق البنك على Mortgage، ويجب أن تحصل المؤسسة على موافقتك الصريحة قبل إضافتها.

راجع Premium قبل الموافقة لأنها قد تُضاف إلى دفعة Mortgage الشهرية.

10. Deposit ليس تكلفة إضافية دائمًا لكنه يحتاج Cash مبكرًا

Deposit الذي تدفعه بعد قبول Offer يكون عادةً جزءًا من الأموال المستخدمة ضمن سعر الشراء، وليس مبلغًا يضاف فوق السعر تلقائيًا.

لكن المشكلة أن Deposit يحتاج أن يكون متوفرًا قبل Closing، وأحيانًا بسرعة كبيرة بعد قبول Offer.

لذلك قد تكون لديك Down Payment كافية على الورق ولكن ليس لديك Cash متاح في الوقت المناسب لتغطية Deposit.

كما يجب فهم شروط العقد المتعلقة باسترداد Deposit إذا لم تتم الصفقة.

11. Condo Fees تبدأ فورًا

عند شراء Condo لا تنتهي مصاريفك عند Mortgage Payment.

توجد Monthly Condo Fees أو Strata Fees لتغطية المصاريف المشتركة.

وتأخذ اختبارات Mortgage حاليًا 50% من Condo Fees ضمن حساب تكاليف السكن عند تقييم GDS.

لكن ميزانيتك الشخصية يجب أن تحسب 100% من الرسوم التي ستدفعها فعليًا.

12. Special Assessment في Condo

شراء Condo دون دراسة الوضع المالي للـCondominium Corporation قد يؤدي إلى فاتورة كبيرة لاحقًا.

Reserve Fund موجود لتمويل صيانة وإصلاحات وتحسينات أجزاء المبنى المشتركة، وتأتي مساهمات الملاك إليه من Condo Fees.

إذا لم يكن الاحتياطي كافيًا لمشروع كبير، قد يحتاج الملاك إلى مساهمات إضافية بحسب قوانين المقاطعة وقرارات المؤسسة.

لذلك راجع الوثائق المالية وReserve Fund ووضع الإصلاحات قبل شراء الوحدة.

13. رسوم Utilities والتشغيل بعد استلام المفتاح

بعد Closing تبدأ مصاريف لم تكن موجودة أثناء الإيجار أو ربما كانت مشمولة في Rent.

منها:

• Electricity.
• Natural Gas.
• Water.
• Sewer.
• Heating.
• Internet.
• Garbage services بحسب البلدية.
• Alarm monitoring.
• Snow removal.
• Yard maintenance.

ويجب كذلك حساب صيانة المنزل والإصلاحات والتأمين والضرائب ضمن ميزانية المالك.

14. Moving Costs

تكلفة الانتقال ليست Closing Cost قانونية لكنها تأتي في الفترة نفسها.

قد تشمل:

• Moving Company.
• Truck Rental.
• Storage.
• تنظيف المنزل.
• صناديق ومستلزمات.
• تغيير أقفال.
• تركيب الأجهزة.
• أثاث.
• Childcare أثناء الانتقال.

إذا أنفقت كل مدخراتك على Closing، فقد تضطر إلى تمويل هذه المصاريف ببطاقة ائتمان، وهو ما يزيد الدين فور بداية Mortgage.

15. الإصلاحات التي تظهر بعد الانتقال

Home Inspection لا يستطيع ضمان أن المنزل لن يحتاج إلى أي إصلاح.

احتفظ باحتياط مستقل للمشكلات المفاجئة.

المصاريف التي يجب التخطيط لها كمالك تشمل Home Repairs and Maintenance، إضافة إلى صيانة الحديقة والممر وإزالة الثلوج.

16. شراء منزل جديد من Builder قد يحمل تكاليف مختلفة

New Build لا يعني أنك لا تدفع ضرائب.

قد يكون GST/HST:

• مشمولًا في السعر.
• مضافًا إلى السعر.
• أو محسوبًا بناءً على افتراض أن Rebate ستُحوّل إلى Builder.

اقرأ Agreement of Purchase and Sale.

قد توجد أيضًا Builder Adjustments محددة في العقد، ولا يمكن إعطاء رقم موحد لها لأنها تعتمد على العقد والمشروع.

First-Time Home Buyer GST/HST Rebate

اعتبارًا من 2026 أصبح البرنامج الفدرالي الجديد متاحًا.

للمشتري المؤهل لأول مرة لمنزل جديد أو substantially renovated:

• حتى مليون دولار: يمكن استرداد ما يصل إلى 100% من GST أو الجزء الفدرالي من HST، بحد أقصى 50,000 دولار.
• بين مليون و1.5 مليون: ينخفض الخصم تدريجيًا.
• عند 1.5 مليون أو أكثر: لا يوجد FTHB federal rebate.

لا تفترض أن المبلغ سيأتي إليك بعد Closing؛ قد يكون Builder قد احتسب Rebate ضمن سعر العقد أو أخذ Assignment لها، حسب هيكل الصفقة.

التكاليف حسب المقاطعة والإقليم

Ontario

Ontario تفرض Land Transfer Tax عند نقل الملكية.

المعدلات الحالية للعقار السكني العادي هي:

• 0.5% على أول 55,000 دولار.
• 1% على الجزء من 55,000 إلى 250,000.
• 1.5% على الجزء من 250,000 إلى 400,000.
• 2% على الجزء فوق 400,000.
• 2.5% على الجزء فوق مليوني دولار للعقار الذي يحتوي منزلًا أو منزلين عائليين.

Refund للمشتري لأول مرة

يمكن للمؤهل الحصول على Refund يصل إلى 4,000 دولار.

حتى تستفيد، يجب من بين الشروط ألا تكون قد امتلكت منزلًا أو حصة في منزل في أي مكان بالعالم سابقًا.

Toronto: ضريبة ثانية فوق ضريبة Ontario

إذا كان المنزل داخل City of Toronto، تدفع أيضًا Municipal Land Transfer Tax فوق Provincial Land Transfer Tax.

للعقارات السكنية حتى مليوني دولار، الشرائح البلدية الأساسية مماثلة إلى حد كبير للشرائح الإقليمية، وترتفع المعدلات للعقارات مرتفعة القيمة.

First-time Buyer المؤهل يمكنه الحصول على Municipal Rebate يصل إلى 4,475 دولارًا.

إذا كان المشتري Foreign National

Ontario لديها أيضًا Non-Resident Speculation Tax بنسبة 25% في الحالات التي تنطبق عليها.

وفي Toronto توجد Municipal Non-Resident Speculation Tax أخرى بنسبة 10% على بعض مشتريات Foreign Buyers، فوق الضرائب الأخرى.

هذا يمكن أن يجعل الوضع القانوني للمشتري من أهم الأشياء التي يجب حسمها قبل توقيع Offer.

ضريبة Mortgage Insurance

تذكر أيضًا 8% RST على Mortgage Default Insurance Premium إذا كان التمويل مؤمّنًا.

Quebec

في Quebec توجد Droits de mutation immobilière المعروفة عادة باسم Welcome Tax.

تفرضها البلدية بعد انتقال الملكية، ويختلف المبلغ حسب قيمة العقار والبلدية والقواعد المطبقة.

دعم جديد في 2026

اعتبارًا من Taxation Year 2026 يوجد Refundable Tax Credit جديد للمؤهلين يساعد في تعويض Transfer Duties.

يمكن أن يصل إلى 5,875 دولارًا:

• 100% من أول 5,000 دولار من Transfer Duties.
• ثم 25% من مبلغ يصل إلى 3,500 دولار إضافية.
• يبدأ التخفيض إذا تجاوز Basis of Imposition مبلغ 750,000 دولار، ويصبح الائتمان صفرًا عندما يصل إلى مليون دولار.

اعتبارًا من 16 سبتمبر 2026، من المقرر فتح طلب Advance Payment في أكتوبر 2026.

Notary

في Quebec تتم عملية نقل الملكية Mortgage وبيع العقار عبر Notary، لذلك ضع Notary Fees وDisbursements ضمن Cash المطلوب للإغلاق.

Mortgage Insurance Tax

الضريبة الحالية على Insurance Premium هي 9% حتى نهاية 2026، وستصبح 9.975% بعد 31 ديسمبر 2026.

British Columbia

Property Transfer Tax تحسب حاليًا كالتالي:

• 1% على أول 200,000 دولار.
• 2% على الجزء فوق 200,000 وحتى مليوني دولار.
• 3% على الجزء فوق مليوني دولار.
• وهناك 2% إضافية على الجزء السكني فوق 3 ملايين دولار.

First-Time Home Buyers

إذا كنت مؤهلًا:

• حتى 500,000 دولار: يمكن أن يكون الإعفاء كاملًا.
• أكثر من 500,000 وحتى 835,000: الحد الأقصى للإعفاء 8,000 دولار.
• أكثر من 835,000 وأقل من 860,000: ينخفض الإعفاء تدريجيًا.
• عند 860,000: لا يبقى إعفاء من البرنامج.

يمكن تقدير الضريبة قبل Offer:

Foreign Buyer Tax

في مناطق محددة من British Columbia، Foreign Nationals وForeign Corporations وبعض Trusts تدفع Additional Property Transfer Tax بنسبة 20% على حصتها من القيمة السوقية للعقار السكني.

Alberta

Alberta لا تفرض Land Transfer Tax بنفس النموذج الموجود في Ontario أو BC، لكن هذا لا يعني أن نقل الملكية مجاني.

هناك رسوم Land Titles على:

• تسجيل Transfer.
• تسجيل Mortgage.

والـLand Titles Registration Levy الحالي هو 5 دولارات لكل 5,000 دولار أو جزء منها من Property Value عند Transfer، و5 دولارات لكل 5,000 دولار من Mortgage Value عند تسجيل Mortgage، بالإضافة إلى الرسوم الأساسية المطبقة على التسجيل.

لذلك قد تجد رسمين منفصلين في Legal Statement: واحد لنقل الملكية وآخر لتسجيل Mortgage.

Saskatchewan

Saskatchewan تعتمد على Land Titles Registry لتسجيل الملكية والرهون.

هناك Registration Fees منها رسوم تعتمد على قيمة العقار وأخرى Flat Fees بحسب نوع المعاملة.

اطلب من المحامي حساب Transfer وMortgage Registration قبل Closing لأن الرسوم ليست مجرد “Land Transfer Tax” بنسبة موحدة.

Tax Credit للمشتري لأول مرة

المؤهل يستطيع الحصول على Provincial Non-refundable Tax Benefit يصل حاليًا إلى 1,575 دولارًا عند تقديم Tax Return.

هذا Credit يأتي لاحقًا ضريبيًا؛ لا تعتمد عليه كCash لدفع Closing إلا إذا كان المال موجودًا لديك أصلًا.

Manitoba

Manitoba تفرض Land Transfer Tax على Fair Market Value:

• أول 30,000 دولار: 0%.
• من 30,001 إلى 90,000: 0.5%.
• من 90,001 إلى 150,000: 1%.
• من 150,001 إلى 200,000: 1.5%.
• الجزء فوق 200,000: 2%.

وتوجد أيضًا Land Titles Registration Fees.

Mortgage Insurance

إذا كانت Mortgage مؤمّنة، لا تنسَ 7% RST على Premium المطبق، وهو مبلغ لا يمكن دمجه داخل Mortgage بالطريقة التي تُضاف بها Premium نفسها.

New Brunswick

Real Property Transfer Tax هي 1% من الأعلى بين:

• Purchase Price.
• Assessed Value.

وتُدفع قبل تسجيل Deed.

إذا اشتريت عقارًا بسعر أقل من Assessment، لا تفترض أن الضريبة ستكون 1% من السعر فقط؛ يمكن أن يكون Assessed Value هو الأساس الأعلى.

وتوجد أيضًا Registration Fees.

Nova Scotia

Nova Scotia لديها Municipal Deed Transfer Tax، ومعدلها تحدده كل Municipality.

لذلك تكلفة شراء منزل في Halifax أو Truro أو Antigonish أو منطقة أخرى قد تختلف رغم أن سعر المنزل نفسه متطابق.

الجدول الرسمي لعام 2026 يعرض معدلات مختلفة حسب البلدية، ومنها 1% و1.25% و1.5% في مناطق متعددة.

Non-Resident Deed Transfer Tax

إذا كان المشتري Non-resident ويشتري عقارًا سكنيًا من ثلاث وحدات أو أقل في الحالات الخاضعة للضريبة، فهناك Provincial Non-Resident Deed Transfer Tax بنسبة 10% من Purchase Price أو Assessed Value، أيهما أعلى.

توجد قواعد وإعفاءات مرتبطة بمن يصبح مقيمًا فعليًا في Nova Scotia، لذلك يجب أن يحدد المحامي وضع المشتري قبل Closing.

Prince Edward Island

Real Property Transfer Tax في PEI تبلغ:

1% من الأعلى بين Purchase Price وAssessed Value.

First-Time Home Buyer

يمكن أن تُعفى الضريبة للمشتري لأول مرة الذي يستوفي جميع الشروط الإقليمية المتعلقة بالجنسية أو Permanent Residence والإقامة والملكية السابقة واستخدام المنزل.

لا تفترض أن كلمة First-time Buyer المستخدمة في FHSA أو برنامج فدرالي تعني تلقائيًا أنك مؤهل لإعفاء PEI؛ راجع تعريف البرنامج نفسه.

Newfoundland and Labrador

لا تستخدم Newfoundland and Labrador ضريبة نقل عقار نسبية بنفس طريقة Ontario، لكن Registry of Deeds يفرض رسومًا على تسجيل نقل الملكية والـMortgage.

عند تسجيل Conveyance لعقار تزيد قيمته على 500 دولار، الرسم المنشور هو:

100 دولار + 0.40 دولار لكل 100 دولار إضافية أو جزء منها من القيمة.

وينطبق هيكل رسوم مماثل على تسجيل Mortgage بحسب المبلغ المضمون.

كما أن Title Search في المقاطعة يمكن أن يكون معقدًا، ولذلك تشجع الجهة المختصة المشترين على استخدام Lawyer أو Professional Searcher.

Yukon

Yukon لديها Land Titles Fees واضحة لنقل الملكية وتسجيل Mortgage.

Transfer Registration

بحسب Declared Land Value:

• أقل من 100,000 دولار: 50 دولارًا + Assurance Fund Fee.
• من 100,000 إلى أقل من 500,000: 150 دولارًا + Assurance Fund Fee.
• من 500,000 إلى أقل من 3 ملايين: 350 دولارًا + Assurance Fund Fee.
• ترتفع الرسوم فوق ذلك.

ويضاف Assurance Fund Fee وفق قيمة الأرض.

Mortgage Registration

• أقل من 100,000 دولار: 50 دولارًا.
• 100,000 إلى أقل من 500,000: 100 دولار.
• 500,000 إلى أقل من مليون: 200 دولار.
• من مليون إلى أقل من 5 ملايين: 400 دولار.

لذلك حتى في مقاطعة أو إقليم لا يفرض ضريبة نقل بنسبة كبيرة، تبقى Land Titles Fees جزءًا من Closing.

Northwest Territories

توجد رسوم Transfer وMortgage لدى Land Titles Office.

Transfer

إذا كانت قيمة الأرض مليون دولار أو أقل:

2 دولار لكل 1,000 دولار من القيمة أو جزء منها، بحد أدنى 100 دولار.

إذا تجاوزت مليون دولار:

2,000 دولار + 1.50 دولار لكل 1,000 دولار أو جزء منها فوق مليون.

Mortgage

الرسم:

1.50 دولار لكل 1,000 دولار أو جزء من المبلغ المضمون، بحد أدنى 80 دولارًا.

وهذه رسوم تسجيل منفصلة عن Legal Fees.

Nunavut

في Nunavut يدير Land Titles Office تسجيل الملكية والـMortgages والمصالح القانونية في الأراضي. رسوم التسجيل يحكمها نظام الرسوم الخاص بـLand Titles، وقد تم تحديث Fee Schedules الإقليمية، لكنها لا تتحول إلى نسبة شراء موحدة يمكن تطبيقها على كل منزل مثل Ontario أو BC.

لذلك يجب أن تحصل قبل Closing على Statement من المحامي يحدد بدقة:

• Transfer Registration.
• Mortgage Registration.
• Search أو Registry Disbursements.
• Legal Fees.

ولا تستخدم تقديرًا من مقاطعة أخرى لأن هيكل تسجيل الأرض مختلف.

مصاريف إضافية لا تعتمد على المقاطعة وحدها

شراء منزل فيه Oil Tank أو Well أو Septic

قد تحتاج إلى فحوص متخصصة أو متطلبات من شركة التأمين أو المقرض.

لا تفترض أن Home Inspection العادي يغطي كل هذه الأنظمة.

Property Survey

قد تحتاج إلى Survey أو مستندات حدود الملكية في بعض المعاملات.

وفي معاملات أخرى قد يستخدم Title Insurance بدل بعض متطلبات Survey، حسب المقرض والمحامي.

لذلك اسأل قبل طلب Survey جديد ودفع قيمته.

أجهزة المنزل ليست دائمًا مضمونة

تأكد مما هو مشمول في Agreement of Purchase and Sale.

Fridge وStove وWasher وDryer وغيرها لا تصبح ملكك تلقائيًا إلا إذا كان العقد أو القانون يحدد أنها Included.

إذا لم تكن الأجهزة مشمولة، فشراءها قد يصبح أول فاتورة كبيرة بعد Closing.

Locks وSecurity

من المصاريف العملية التي ينساها المشتري:

• تغيير الأقفال.
• Garage remotes.
• Door codes.
• Alarm system.
• Security cameras.

ليست Closing Costs لكنها جزء منطقي من ميزانية الأسبوع الأول.

مثال واقعي: منزل 700,000 دولار في Ontario

لنفترض أن شخصًا مؤهلًا كـFirst-Time Buyer يشتري منزلًا بـ700,000 دولار خارج Toronto.

Ontario Land Transfer Tax قبل Refund تكون:

• 275 دولارًا لأول 55,000.
• 1,950 دولارًا للجزء من 55,000 إلى 250,000.
• 2,250 دولارًا للجزء من 250,000 إلى 400,000.
• 6,000 دولار للجزء من 400,000 إلى 700,000.

الإجمالي:

10,475 دولارًا.

إذا كان مؤهلًا للـFirst-Time Homebuyer Refund الكامل البالغ 4,000 دولار:

صافي Ontario Land Transfer Tax = 6,475 دولارًا.

ولا يزال عليه فوق ذلك Legal Fees، وTitle Insurance عند استخدامه، وHome Inspection، وProperty Tax Adjustment، وHome Insurance، وأي Mortgage Insurance Tax إذا كانت Down Payment أقل من 20%.

نفس المنزل داخل Toronto

سيكون هناك أيضًا Toronto MLTT.

عند سعر 700,000 دولار، Municipal Tax وفق الشرائح العادية تكون أيضًا 10,475 دولارًا قبل Rebate.

إذا كان المشتري مؤهلًا لأقصى Toronto First-Time Buyer Rebate البالغ 4,475 دولارًا، يبقى نحو:

6,000 دولار Municipal Land Transfer Tax.

مع Ontario net LTT في المثال السابق، يصبح مجموع الضريبتين بعد الحد الأقصى من الإعفاءين:

12,475 دولارًا

قبل المحامي والتأمين والفحص وبقية Closing Costs.

وهذا يوضح لماذا يمكن لشخص جمع Down Payment المطلوبة ثم يكتشف أنه ما زال يحتاج مبلغًا كبيرًا قبل أن يحصل على المفتاح.

كيف تحسب ميزانية Closing قبل تقديم Offer؟

ابدأ بهذا الترتيب:

1. Down Payment

احسبها وحدها ولا تعتبرها جزءًا من Closing Costs.

2. Transfer Tax أو Registration Fees

احسبها بناءً على المقاطعة والمدينة.

3. اطرح First-Time Buyer Exemption أو Refund إذا كنت متأكدًا من الأهلية

لا تخصم إعفاءً من ميزانيتك قبل قراءة شروطه.

4. احصل على Quote من Lawyer أو Notary

اطلب Total Estimate يتضمن Disbursements.

5. اسأل البنك عن Appraisal

هل يدفعه البنك أم أنت؟

6. احصل على Home Insurance Quote

لا تنتظر أسبوع Closing.

7. احسب Mortgage Insurance Premium وضريبتها عند الحاجة

خصوصًا في Ontario وManitoba وQuebec.

8. ضع Property Tax Adjustment

لن تعرف المبلغ النهائي حتى Statement of Adjustments، لكن يجب أن يكون لديك Cash Buffer.

9. احسب Inspection

وكل Inspection إضافي يحتمل أن يحتاجه العقار.

10. اترك Emergency Fund بعد Closing

لا تجعل رصيد حسابك صفرًا بعد استلام المفتاح.

ماذا يجب أن تسأل المحامي قبل Closing؟

اطلب إجابة واضحة عن:

• كم تبلغ Land Transfer أو Registration Tax؟
• هل حصلت على First-Time Buyer Exemption؟
• كم تبلغ Legal Fee؟
• كم Disbursements؟
• هل Title Insurance مشمولة؟
• هل توجد Property Tax Adjustments؟
• هل توجد Condo Adjustments؟
• ما المبلغ النهائي الذي يجب تحويله؟
• وفي أي تاريخ يجب وصول الأموال؟

لا تنتظر صباح Closing للحصول على الرقم.

ماذا إذا لم يكن لديك ما يكفي من Closing Costs؟

لا تفترض أن البنك سيرفع Mortgage لتغطيتها.

Mortgage Approved Amount يعتمد على سعر المنزل وقيمة العقار ونسبة التمويل وشروط المقرض.

إذا اكتشفت النقص قبل التوقيع على Offer، الحل الأفضل هو إعادة تحديد الميزانية.

أما إذا لديك Accepted Offer بالفعل، فتحدث فورًا مع المقرض والمحامي لمعرفة الخيارات المتاحة بدل الانتظار إلى يوم Closing.

أخطاء شائعة للمشتري لأول مرة

وضع جميع الأموال في Down Payment

احتفظ بحساب منفصل لمصاريف Closing.

نسيان Land Transfer Tax

خصوصًا في Ontario وToronto وBC وManitoba.

افتراض أن First-Time Buyer يعني إعفاء كاملًا

بعض البرامج تعطي Partial Refund فقط.

نسيان ضريبة Mortgage Insurance

هذا مهم تحديدًا في Ontario وManitoba وQuebec.

عدم احتساب Property Tax Adjustment

قد يظهر مبلغ إضافي في Statement of Adjustments.

الاعتقاد أن Appraisal هو Home Inspection

لكل منهما وظيفة مختلفة.

شراء Condo بناءً على Mortgage فقط

يجب حساب Monthly Condo Fees وأي مخاطر مالية في Corporation.

نسيان New Build Taxes and Adjustments

اقرأ Builder Agreement وليس السعر الإعلاني فقط.

شراء أثاث وسيارة قبل Closing

قد تخسر Cash الذي تحتاجه للإغلاق، ويمكن أن تؤثر الديون الجديدة أيضًا على Mortgage Qualification.

الاعتماد على Credit Card للطوارئ

بداية ملكية المنزل بدين استهلاكي مرتفع تزيد الضغط المالي مباشرة.

أسئلة شائعة

هل Closing Costs تدخل في Down Payment؟

لا. Down Payment جزء من سعر المنزل. Closing Costs مبالغ إضافية مرتبطة بإكمال الصفقة.

هل 1.5% إلى 4% مبلغ إلزامي؟

لا. هو نطاق تخطيطي عام يساعد المشتري على الاستعداد. المبلغ الفعلي يعتمد على المنزل والمقاطعة والضرائب والخدمات.

هل البنك يمول Land Transfer Tax؟

لا تفترض ذلك. يجب عادةً أن تكون الأموال المطلوبة للإغلاق متاحة للمشتري خارج Mortgage.

هل Realtor Fee تكلفة على المشتري؟

في الشراء التقليدي، يدفع البائع عادةً عمولة Realtor المستخدمة في الصفقة، لكن ترتيبات التمثيل والعقد يمكن أن تختلف، لذلك اقرأ Buyer Representation Agreement الخاص بك. الإرشادات الفدرالية العامة تشير إلى أن Seller هو من يدفع عادةً Realtor Fees عند شراء المنزل.

هل Home Inspection إلزامية؟

ليست رسمًا حكوميًا إلزاميًا على كل شراء، لكنها تكلفة محتملة مهمة ويجب فهم المخاطر قبل التخلي عنها.

هل Title Insurance إلزامية؟

قد يطلبها Lender ضمن Mortgage Contract، لكنها ليست ضريبة حكومية.

هل Mortgage Life Insurance إلزامية؟

لا. Mortgage Life وCritical Illness وDisability Insurance التي تعرضها المؤسسة منتجات اختيارية، وليست شرطًا للحصول على Mortgage من بنك منظم فدراليًا.

هل Mortgage Default Insurance اختيارية إذا كانت Down Payment 5%؟

عادةً لا. إذا كانت Down Payment أقل من 20%، تحتاج عادة إلى Mortgage Loan Insurance.

هل شراء New Build يوفر كل الضرائب بسبب First-Time Buyer Rebate؟

لا.

يمكن أن توجد GST/HST كبيرة، ثم Rebates تخفضها إذا كنت مؤهلًا. Federal FTHB GST/HST Rebate الحالية قد تصل إلى 50,000 دولار، لكن يجب استيفاء شروط المنزل والمشتري والعقد.

هل الإعفاءات نفسها في كل كندا؟

لا.

Ontario لديها LTT Refund، Toronto لديها Municipal Rebate منفصلة، BC لديها Property Transfer Tax Exemption، PEI لديها First-Time Home Buyer Exemption، Quebec لديها Credit جديد متعلق بالـWelcome Tax، بينما مقاطعات أخرى تستخدم Tax Credits أو ترتيبات مختلفة.

هل Property Tax أول سنة مجانية؟

لا. تصبح مسؤولًا عن Property Tax المرتبطة بفترة ملكيتك، وقد تتم تسوية جزء منها مع البائع يوم Closing.

هل يجب أن أترك Emergency Fund بعد الشراء؟

ليس هناك مبلغ حكومي إلزامي، لكن تكاليف الصيانة والإصلاحات والمرافق والتأمين تستمر بعد Closing، ولذلك فإن الاعتماد على Down Payment وحدها لا يمثل التكلفة الفعلية لامتلاك المنزل.

الخلاصة

تكلفة شراء أول منزل في كندا هي:

Down Payment + Closing Costs + تكلفة تشغيل المنزل بعد Closing.

وأكبر المصاريف التي يجب فحصها قبل تقديم Offer هي:

Land Transfer أو Property Transfer Tax، ورسوم تسجيل الملكية والـMortgage، والمحامي أو Notary، وHome Inspection، وAppraisal عند الحاجة، وTitle Insurance، وMortgage Default Insurance وضريبتها في بعض المقاطعات، وProperty Tax Adjustments، وHome Insurance، وCondo Fees، وتكاليف الانتقال والصيانة.

ابدأ بقاعدة تخطيطية من 1.5% إلى 4% من سعر المنزل لتكاليف الشراء والإغلاق فوق Down Payment، ثم استبدل هذا التقدير بالأرقام الحقيقية للمقاطعة والمدينة والعقار الذي ستشتريه.

ولا تستخدم كامل مدخراتك للوصول إلى Minimum Down Payment. المشتري الجاهز ليس فقط من يستطيع دفع Deposit وDown Payment، بل من يستطيع أيضًا إغلاق الصفقة والاحتفاظ بميزانية تكفيه بعد استلام المفتاح.

هذا المحتوى خدمي مجاني من كندا اليوم لمساعدة المشترين لأول مرة على فهم التكاليف التي قد تظهر فوق سعر المنزل والدفعة الأولى. الأرقام الضريبية الواردة تعكس القواعد الرسمية المتاحة بتاريخ 16 سبتمبر 2026، بينما تختلف Legal Fees والتأمين والفحص والتقييم وغيرها حسب مقدم الخدمة والعقار والمعاملة.