إذا كنت تعيش في كندا وما زلت تملك بيتاً أو شقة أو أرضاً أو حساباً بنكياً في بلدك الأصلي، فهذا الدليل لك. يشرح التصريح عن العقارات والأملاك في البلد الأصلي للضرائب الكندية خطوة بخطوة: متى يجب أن تقدّم نموذج الأملاك الأجنبية (T1135)، وكيف تصرّح عن إيجار بيتك في بلدك، وماذا يحدث ضريبياً إذا بعته، وكيف تتجنب دفع الضريبة مرتين، وما الغرامات التي تنتظر من يتجاهل هذا الواجب. المعلومات مأخوذة من صفحات وكالة الإيرادات الكندية (CRA) الرسمية.
القاعدة الأساسية: المقيم في كندا يصرّح عن دخله العالمي
تقول وكالة الإيرادات الكندية إنك من تاريخ إقامتك في كندا تصرّح عن دخلك العالمي بالدولار الكندي، أي دخلك داخل كندا وخارجها معاً. أما المال الذي كسبته خارج كندا قبل أن تصبح مقيماً فلا تدفع عليه ضريبة كندية.
في هذا الموضوع واجبان منفصلان يخلط بينهما كثيرون:
- التصريح عن الدخل: كل دخل من أملاكك في الخارج (إيجار، فوائد بنكية، أرباح أسهم، ربح بيع عقار) يُكتب في إقرارك الضريبي الكندي، مهما كانت قيمة أملاكك صغيرة.
- التصريح عن الأملاك نفسها: عبر نموذج T1135، وهو إلزامي فقط إذا تجاوزت كلفة أملاكك الأجنبية المشمولة 100,000 دولار كندي في أي وقت من السنة.
أي أنك قد لا تحتاج النموذج، لكنك تبقى ملزماً بالتصريح عن الإيجار أو الفوائد التي تأتيك من الخارج. وللتعرف على النظام الضريبي من البداية اقرأ دليل الضرائب في كندا.
ماذا يحدث لأملاكك في يوم وصولك إلى كندا؟
تعامل الوكالة القادم الجديد كأنه باع بعض أملاكه في تاريخ إقامته ثم اشتراها فوراً بسعرها السوقي العادل في ذلك اليوم. وتذكر الوكالة أمثلة مثل الأسهم والمجوهرات واللوحات والمقتنيات.
الفائدة العملية: القيمة السوقية يوم وصولك تصبح «كلفة الشراء» عند حساب الربح لاحقاً، فلا تُحسب عليك ضريبة كندية على الارتفاع الذي حدث قبل أن تصبح مقيماً. لذلك احتفظ بما يثبت قيمة أملاكك في تاريخ وصولك، مثل تقييم عقاري من خبير معتمد في بلدك، أو كشف حساب، أو عقود بيع مشابهة في المنطقة نفسها.
وتؤكد الوكالة أيضاً أن المقيم الجديد لا يقدّم نموذج T1135 عن السنة التي أصبح فيها مقيماً، وأن كلفة أملاكه في السنوات التالية تُحسب على أساس قيمتها السوقية يوم أصبح مقيماً. وفي دليل أول إقرار ضريبي للقادم الجديد شرح كامل لما تكتبه في سنتك الأولى.
حتى لو لم تتجاوز أملاكك في الخارج 100,000 دولار، فكل دخل يأتيك منها (إيجار أو فوائد أو ربح بيع) يجب أن يُكتب في إقرارك الكندي بالدولار الكندي.
نموذج الأملاك الأجنبية T1135: من يقدّمه؟
نموذج «بيان التحقق من الدخل الأجنبي (Foreign Income Verification Statement)» المعروف بـ T1135 يقدّمه كل مقيم في كندا (فرداً أو شركة أو بعض الصناديق الائتمانية) إذا تجاوزت الكلفة الإجمالية لأملاكه الأجنبية المشمولة (Specified Foreign Property) مبلغ 100,000 دولار كندي في أي وقت خلال السنة.
كيف تحسب مبلغ 100,000 دولار؟
- بالكلفة لا بالقيمة الحالية: المعيار هو كلفة الأملاك (سعر الشراء المعدّل في الغالب)، وليس قيمتها السوقية اليوم.
- بالجمع: تُجمع كلفة كل الأملاك المشمولة. مثال الوكالة: أسهم بـ75,000 دولار وحساب بنكي في الخارج بـ35,000 دولار، المجموع 110,000 دولار، إذن يجب تقديم النموذج.
- الرهن لا ينقص الكلفة: عقار سعره 500,000 دولار دفعت منه 50,000 دولار مقدّماً يُحسب بـ500,000 دولار كاملة.
- الإرث والهبة: ما ورثته أو وُهب لك يُحسب بقيمته السوقية يوم استلامه.
- في أي وقت من السنة: إذا تجاوزت الكلفة الحد ولو ليوم واحد، تصرّح عن كل الأملاك التي ملكتها خلال السنة، حتى ما بعته قبل نهايتها.
- العملة لا تهم: كون المال بالدولار الكندي أو بعملة أخرى لا يحدد إن كان من الأملاك المشمولة؛ المهم مكانه وطبيعته.
ما الذي يدخل في الأملاك الأجنبية المشمولة؟
- الأموال في حسابات بنكية خارج كندا.
- العقار خارج كندا إذا كان مؤجراً بقصد الربح، والأرض الفارغة حتى لو لا تدرّ دخلاً.
- أسهم الشركات غير المقيمة، حتى لو كانت محفوظة عند وسيط.
- الديون المستحقة لك على أشخاص أو جهات غير مقيمة.
- الحصص في صناديق استثمار أجنبية، وبعض وثائق التأمين الصادرة من شركات أجنبية.
- المعادن الثمينة وشهادات الذهب المحفوظة خارج كندا.
ما الذي لا يدخل فيها؟
- الأملاك للاستعمال الشخصي: مثل بيت تستعمله أنت أو عائلتك للسكن أو العطلات بشكل أساسي (أكثر من 50% من الوقت حسب الوكالة)، والمجوهرات واللوحات والطوابع والعملات القديمة.
- الأملاك المستعملة حصراً في نشاط تجاري فعلي.
- ما في حسابات RRSP وTFSA وRRIF وخطط التقاعد المسجلة.
- صناديق الاستثمار الكندية حتى لو كانت تستثمر في الخارج.
بيتك في بلدك: متى يدخل في النموذج؟
تشرح الوكالة الأمر بمثال شقة في الخارج كلفتها 120,000 دولار. لخصنا الحالات في هذا الجدول:
| طريقة استعمال العقار | هل يدخل في نموذج T1135؟ |
|---|---|
| تستعمله للعطلات أو السكن فقط | لا، لأنه ملك للاستعمال الشخصي |
| تؤجره 8 أشهر بقصد الربح وتسكنه 4 أشهر | نعم |
| تؤجره فقط لتغطية مصاريفه دون توقع ربح | لا، يُعامل كاستعمال شخصي |
| بناية من 4 شقق متشابهة، تسكن واحدة وتؤجر 3 بقصد الربح | نعم، وتُحسب كلفة العقار كله |
| أرض فارغة لا تدرّ دخلاً | نعم، فالأملاك التي لا تدرّ دخلاً مشمولة |
وبحسب تعريف الوكالة للاستعمال الشخصي، يشمل ذلك العقار الذي تستعمله أنت أو شخص قريب منك أساساً للسكن أو الترفيه. فالبيت الذي يسكنه والداك مثلاً يدخل غالباً في هذا الاستثناء، لكن الوكالة لا تتناول هذه الحالة بالتحديد، فاسأل محاسباً إذا كان وضعك مختلطاً.
القسم A أم القسم B؟
للنموذج طريقتان في التعبئة حسب المبلغ:
| الكلفة الإجمالية للأملاك خلال السنة | ما المطلوب؟ |
|---|---|
| 100,000 دولار أو أقل طوال السنة | لا يلزم النموذج (لكن صرّح عن الدخل) |
| أكثر من 100,000 وأقل من 250,000 طوال السنة | القسم A المبسّط أو القسم B المفصّل، واحد منهما فقط |
| 250,000 دولار أو أكثر في أي وقت من السنة | القسم B المفصّل إلزامياً |
القسم A المبسّط
تضع علامة أمام كل نوع من الأملاك التي تملكها (أموال، أسهم، عقار، ديون…)، ثم تجمع الكلفة حسب البلد وتذكر أعلى ثلاث دول بحسب أعلى كلفة في نهاية أي شهر، مع مجموع الدخل ومجموع الربح أو الخسارة من البيع.
القسم B المفصّل
تفصّل كل فئة: اسم البنك أو الشركة أو وصف العقار، والبلد، وأعلى كلفة خلال السنة، والكلفة في نهاية السنة، والدخل، والربح أو الخسارة عند البيع.
وفي الحالتين تكتب الدخل الإجمالي (قبل المصاريف)، وتكتب الربح أو الخسارة الرأسمالية كاملة لا الجزء الخاضع للضريبة فقط.
متى وكيف تقدّم النموذج؟
- الموعد: مع موعد إقرارك الضريبي نفسه: 30 أبريل لمعظم الأفراد، و15 يونيو لأصحاب العمل الحر. ويجب تقديمه حتى لو لم يكن عليك تقديم إقرار.
- إلكترونياً: يمكن للأفراد تقديمه إلكترونياً عن سنة 2017 وما بعدها، عبر برامج الضرائب المعتمدة (NETFILE) أو عن طريق محاسب (EFILE)، وتحصل على رقم تأكيد احتفظ به.
- ورقياً: يُرسل إلى مركز وينيبيغ الضريبي قبل الموعد، والسنوات السابقة لـ2017 لا تُقدّم إلا ورقياً.
- التعديل: إذا أخطأت، قدّم النموذج المعدّل على النسخة نفسها من النموذج الأصلي مع وضع علامة «معدّل» وكل المعلومات المطلوبة.
كل التفاصيل في صفحة نموذج T1135 الرسمية وأسئلة وأجوبة الوكالة عن النموذج.
إيجار بيتك في بلدك: كيف تصرّح عنه؟
الإيجار الذي يأتيك من عقار في الخارج دخل يُكتب في إقرارك الكندي مثل أي إيجار داخل كندا:
- حوّل المبالغ إلى الدولار الكندي: بسعر صرف بنك كندا في يوم الحصول على المبلغ، أو بمتوسط السعر السنوي إذا كانت الدفعات متكررة خلال السنة.
- املأ نموذج T776 (Statement of Real Estate Rentals): تكتب فيه الإيجار الإجمالي والمصاريف واستهلاك العقار إن أردت.
- اكتب النتيجة في الإقرار: الإيجار الإجمالي على السطر 12599، وصافي الإيجار أو الخسارة على السطر 12600.
ما المصاريف التي تُخصم؟
تسمح الوكالة بخصم المصاريف المعقولة التي تدفعها لكسب الإيجار، مثل: الصيانة والتصليح، وضريبة العقار، والتأمين، وفوائد القرض، وأتعاب مكتب الإدارة أو الوكيل، والخدمات إذا كنت تدفعها، والإعلانات. أما أصل القرض وقيمة عملك الشخصي في التصليح فلا تُخصم. ولا يجوز استعمال استهلاك العقار (CCA) لخلق خسارة إيجار أو زيادتها.
واحتفظ بالفواتير والعقود والإيصالات ست سنوات من نهاية السنة الضريبية، فقد تطلبها الوكالة، وإن كانت بالعربية فقد تحتاج ترجمة إلى الإنجليزية أو الفرنسية.
كيف تتجنب دفع الضريبة مرتين؟
إذا دفعت ضريبة في بلدك على الإيجار أو على ربح بيع العقار، وكان الدخل نفسه خاضعاً للضريبة في كندا، يمكنك غالباً طلب «إعفاء الضريبة الأجنبية (Foreign Tax Credit)»:
- الإعفاء الفدرالي: عبر نموذج T2209، وتنقل النتيجة إلى السطر 40500.
- إعفاء المقاطعة: عبر نموذج T2036 لكل المقاطعات ما عدا كيبيك، التي تتبع قواعد وكالة إيرادات كيبيك.
- الحد الأقصى: يُحسب لكل دولة على حدة، ويكون عادة الأقل بين الضريبة الأجنبية التي دفعتها فعلاً والضريبة الكندية المستحقة على صافي دخلك من تلك الدولة.
- الإثبات: احتفظ بإيصالات رسمية للضريبة المدفوعة في الخارج، ومع الإقرار الورقي ترفقها مع شرح للحساب. والوثائق بغير الإنجليزية أو الفرنسية تحتاج نسخة من الأصل وترجمة مقبولة.
ولكندا اتفاقيات ضريبية مع دول كثيرة. إذا جعلت الاتفاقية دخلاً ما معفى من الضريبة الكندية، فإنك تكتبه في الإقرار ثم تخصم الجزء المعفى على السطر 25600، ولا تدخله في حساب إعفاء الضريبة الأجنبية. اطلع على شرح الوكالة لإعفاء الضريبة الأجنبية.
إذا بعت عقارك في بلدك وأنت مقيم في كندا
ربح بيع العقار ربح رأسمالي يُحسب بالدولار الكندي ويُكتب في إقرارك الكندي:
- كلفة الشراء: إذا كنت تملك العقار قبل الهجرة، فالكلفة غالباً هي قيمته السوقية يوم أصبحت مقيماً (وهنا تظهر أهمية التقييم الذي احتفظت به).
- نسبة الإدراج: يدخل نصف الربح الرأسمالي في دخلك الخاضع للضريبة. وكانت الحكومة قد اقترحت رفع النسبة إلى الثلثين، ثم ألغى رئيس الوزراء هذا الرفع في مارس 2025.
- الضريبة في بلدك: إذا دفعت ضريبة على البيع هناك، اطلب الإعفاء الأجنبي كما شرحنا أعلاه.
- في نموذج T1135: يُكتب الربح أو الخسارة في سنة البيع إذا كان العقار من الأملاك المشمولة.
هل يُعفى بيت السكن في الخارج؟
تقول الوكالة في نشرتها الفنية عن «المسكن الرئيسي (Principal Residence)» إن العقار خارج كندا قد يُعتبر مسكناً رئيسياً بحسب ظروف كل حالة، ويمكن للمقيم في كندا اختياره عن السنوات التي كان فيها مقيماً. لكن هناك قيود مهمة:
- لا يُختار إلا مسكن رئيسي واحد للعائلة (أنت وزوجك وأطفالك القصّر) عن كل سنة، فإذا اخترت بيتك في الخارج لسنة ما لا يمكنك اختيار بيتك في كندا للسنة نفسها.
- الإعفاء يُحسب فقط عن السنوات التي كنت فيها مقيماً في كندا وسكنت فيها العقار عادة.
- إذا اشتريت العقار وأنت غير مقيم في كندا، فلا تحصل على «السنة الإضافية» التي تضاف عادة في معادلة الإعفاء.
هذه حسابات دقيقة، فاستشر محاسباً مرخصاً قبل البيع، خصوصاً إذا كان المبلغ كبيراً. واقرأ نشرة الوكالة عن المسكن الرئيسي.
وإذا قررت نقل ثمن البيع إلى كندا، فراجع مقارنة طرق تحويل الأموال بين كندا والدول العربية، واحتفظ بعقد البيع وكشوف التحويل لإثبات مصدر المال.
الغرامات: لماذا لا تتجاهل النموذج؟
هذه غرامات نموذج T1135 كما تنشرها الوكالة:
| المخالفة | الغرامة |
|---|---|
| التأخر في تقديم النموذج | 25 دولاراً عن كل يوم حتى 100 يوم، بحد أدنى 100 دولار وأقصى 2,500 دولار |
| عدم التقديم عن علم أو بإهمال جسيم | 500 دولار شهرياً حتى 24 شهراً، بحد أقصى 12,000 دولار |
| تجاهل طلب رسمي من الوكالة بالتقديم | 1,000 دولار شهرياً حتى 24 شهراً، بحد أقصى 24,000 دولار |
| استمرار المخالفة بعد 24 شهراً | غرامة إضافية بنسبة 5% من كلفة الأملاك الأجنبية |
| معلومات كاذبة أو إخفاء أملاك | الأكبر بين 24,000 دولار و5% من كلفة الأملاك |
والأخطر من الغرامة أن الوكالة تستطيع مراجعة إقرارك وإعادة تقييمه لثلاث سنوات إضافية فوق المدة العادية، إذا لم تصرّح عن دخل من أملاك أجنبية ولم تقدّم النموذج أو قدّمته متأخراً أو ناقصاً. التفاصيل في جدول الغرامات الرسمي.
نسيت التصريح في السنوات الماضية؟
تذكر الوكالة طريقين: طلب إلغاء الغرامة أو تخفيفها كتابياً عبر نموذج RC4288 إذا كان لديك سبب خارج عن إرادتك، أو اللجوء إلى «برنامج الإفصاح الطوعي (Voluntary Disclosures Program)» لتصحيح وضعك قبل أن تتواصل معك الوكالة. والأفضل أن تفعل ذلك بمساعدة محاسب.
خطواتك العملية باختصار
- اكتب قائمة بكل ما تملكه خارج كندا: عقارات، أراضٍ، حسابات بنكية، أسهم، ديون لك على آخرين.
- حدّد ما هو للاستعمال الشخصي (بيت تسكنه العائلة) وما هو مؤجر أو استثماري.
- احسب كلفة الأملاك المشمولة بالدولار الكندي (القيمة يوم وصولك لما كان قبل الهجرة).
- إذا تجاوزت 100,000 دولار في أي يوم من السنة، جهّز نموذج T1135 (القسم A أو B).
- صرّح عن كل دخل من الخارج في إقرارك، وعن الإيجار عبر T776.
- اطلب إعفاء الضريبة الأجنبية عبر T2209 وT2036 إذا دفعت ضريبة في بلدك.
- احتفظ بكل الوثائق والتقييمات والإيصالات ست سنوات على الأقل.
ولا تنس الخصومات المشروعة التي يحق لك طلبها في الإقرار نفسه، وهي مشروحة في دليل الخصومات الضريبية التي يغفل عنها العرب.
أسئلة شائعة
أملك بيتاً في بلدي يسكنه أهلي ولا أتقاضى عليه إيجاراً، هل أصرّح عنه في T1135؟
الأملاك للاستعمال الشخصي لا تدخل في النموذج، والوكالة تعدّ منها العقار الذي تستعمله أنت أو شخص قريب منك أساساً للسكن. لذلك لا يدخل هذا البيت في الغالب، ولا يوجد دخل لتصرّح عنه. لكن إذا بعته لاحقاً فقد يترتب ربح رأسمالي يُكتب في إقرارك.
حسابي البنكي في بلدي فيه أقل من 100,000 دولار، هل علي شيء؟
لا يلزمك نموذج T1135 إذا كانت كلفة كل أملاكك الأجنبية المشمولة 100,000 دولار أو أقل طوال السنة. لكن الفوائد أو الأرباح التي يدرّها الحساب يجب أن تُكتب في إقرارك الكندي بالدولار الكندي.
وصلت إلى كندا هذه السنة، هل أقدّم النموذج؟
لا. تؤكد الوكالة أن الفرد لا يقدّم نموذج T1135 عن السنة التي أصبح فيها مقيماً أول مرة. ابتداءً من السنة التالية تحسب كلفة أملاكك بقيمتها السوقية يوم أصبحت مقيماً.
أملك العقار مع إخوتي بالشراكة، كيف أحسب حصتي؟
تحتسب غالباً كلفة حصتك أنت من العقار. صفحة الوكالة تشرح حالات الشراكات والمشاريع المشتركة، لكنها لا تفصّل الملكية المشتركة العادية بين أفراد العائلة، فاسأل محاسباً أو اتصل بالوكالة إذا كانت الحصص غير واضحة.
دفعت ضريبة على الإيجار في بلدي، هل أدفعها مرة ثانية في كندا؟
تصرّح عن الإيجار في كندا، ثم تطلب إعفاء الضريبة الأجنبية عبر نموذج T2209 (ونموذج T2036 للمقاطعة خارج كيبيك)، فينقص ما دفعته في الخارج من ضريبتك الكندية ضمن الحد المسموح لكل دولة.
التصريح عن أملاكك في بلدك الأصلي ليس عقوبة على من هاجر، بل إجراء يحميك من غرامات قد تصل إلى آلاف الدولارات ومن مراجعات تمتد سنوات. ابدأ بقائمة واضحة وتقييم موثّق ليوم وصولك، وصرّح عن كل دخل في وقته، وستجد أن الأمر أبسط مما يبدو.
ملاحظة: المعلومات محدثة حتى أكتوبر 2026 وقد تتغير، فتأكد من الصفحة الرسمية.
المصدر: وكالة الإيرادات الكندية (صفحات نموذج T1135 وأسئلته وجدول غراماته، ودليل القادمين الجدد، ودليل دخل الإيجار T4036، وشرح إعفاء الضريبة الأجنبية، ونشرة المسكن الرئيسي)، ومكتب رئيس الوزراء الكندي.
