ضريبة دخل تأجير غرفة أو قبو في كندا تعني شيئاً واحداً في الأساس: الإيجار الذي تقبضه دخل عليك التصريح به، حتى لو كان المستأجر يسكن معك في البيت نفسه. هذا الدليل لأصحاب البيوت والمقيمين في كندا الذين يؤجرون غرفة أو قبواً أو جزءاً من بيتهم، ويشرح ما تصرّح به في نموذج T776، وما تخصمه من مصاريف وكيف تقسمها، ومتى يؤثر التأجير على إعفاء بيتك من ضريبة الأرباح عند البيع.
المعلومات مأخوذة من دليل وكالة الإيرادات الكندية (CRA) لدخل الإيجار T4036، بنسخته الخاصة بالسنة الضريبية 2025، ومن صفحات الوكالة الرسمية الأخرى المذكورة في آخر المقال.
خصم استهلاك المبنى (CCA) على الجزء المؤجر من بيتك قد يقلل ضريبتك اليوم، لكنه أحد الأمور التي تفقدك إعفاء ذلك الجزء عند البيع. احسب الأمر قبل المطالبة به.
ضريبة دخل تأجير غرفة: هل دخلك إيجار أم نشاط تجاري؟
أول سؤال هو نوع الدخل، لأنه يحدد النموذج الذي تملؤه:
| الحالة | نوع الدخل | النموذج | أسطر الإقرار |
|---|---|---|---|
| تؤجر المساحة وتقدم خدمات أساسية فقط: تدفئة، كهرباء، موقف سيارة، غسيل | دخل إيجار من ملكية | T776 | 12599 و12600 |
| تقدم خدمات إضافية مثل التنظيف أو الأمن أو الوجبات | قد يُعد دخل نشاط تجاري | T2125 | 13499 و13500 |
كلما زادت الخدمات التي تقدمها، زاد احتمال اعتبار التأجير نشاطاً تجارياً. والمستأجر العادي في غرفة أو قبو، من دون وجبات أو تنظيف، يقع عادة في الخانة الأولى.
متى لا يُعد المبلغ دخلاً أصلاً؟
إذا كان ابنك أو ابنتك أو شخص يعيش معك يدفع مبلغاً صغيراً لمصاريف البيت أو البقالة، فلا تصرّح به كدخل، لأن الوكالة تعدّه تقاسماً للتكاليف. لكن في هذه الحالة لا يحق لك المطالبة بخسارة إيجار.
كيف تصرّح بالإيجار في نموذج T776
- احسب كل ما قبضته خلال السنة، من 1 يناير إلى 31 ديسمبر، فكل عمليات التأجير تنتهي سنتها في 31 ديسمبر.
- سجّل الإيجار النقدي أو بالشيك في السطر 8141 (إجمالي الإيجارات).
- إذا دفع لك المستأجر بخدمة أو بشيء عيني بدل المال، سجّل قيمته السوقية في السطر 8230.
- سجّل المصاريف كاملة، ثم أدخل حصتك الشخصية في خانة «الجزء الشخصي من مجموع المصاريف».
- انقل إجمالي الدخل (السطر 8299 في T776) إلى السطر 12599 في إقرارك، وصافي الدخل أو الخسارة (السطر 9946) إلى السطر 12600.
- لا ترسل الإيصالات مع الإقرار، بل احتفظ بها ست سنوات من نهاية السنة الضريبية المعنية.
تجد النموذج نفسه عبر صفحة نموذج T776 الرسمية، وشرحه سطراً سطراً في دليل دخل الإيجار T4036.
إذا كنت تملك البيت مع زوجك أو زوجتك، فأنتما شريكان في الملكية، وهذا لا يجعلكما شراكة تجارية. تدخلان في السطر 12599 إجمالي دخل العقار كله لا حصة كل منكما، ويأخذ كل واحد حصته من الصافي في نموذج T776.
كيف تقسم مصاريف البيت بينك وبين المستأجر
القاعدة واضحة: ما يخص الجزء المؤجر وحده تخصمه كاملاً، وما يخص البيت كله تخصم منه نسبة فقط. ويمكنك حساب النسبة بالمساحة (المتر المربع) أو بعدد الغرف، بشرط أن يكون التقسيم معقولاً.
مثال الوكالة: إذا كنت تؤجر 4 غرف من بيت فيه 10 غرف، تخصم 100% من مصاريف الغرف المؤجرة، و40% من مصاريف المبنى كله مثل الضرائب والتأمين.
وإذا كان المستأجر يشاركك غرفاً مثل المطبخ، يمكنك أيضاً خصم جزء من مصاريف هذه الغرف المشتركة، بالاعتماد على توافرها للمستأجر، أو عدد الأشخاص، أو الوقت المستخدم.
مثال حسابي بأرقام افتراضية
قبو مساحته 30% من مساحة البيت، وإيجاره 1,500 دولار شهرياً طوال السنة، أي 18,000 دولار. الأرقام التالية للتوضيح فقط:
| البند | المبلغ السنوي | النسبة المخصومة | المبلغ المخصوم |
|---|---|---|---|
| ضريبة الأملاك | 5,000 دولار | 30% | 1,500 دولار |
| تأمين المنزل | 1,800 دولار | 30% | 540 دولاراً |
| فوائد الرهن العقاري | 14,000 دولار | 30% | 4,200 دولار |
| الخدمات، إذا كان عقد الإيجار ينص على أنك تدفعها | 4,200 دولار | 30% | 1,260 دولاراً |
| إعلان عن القبو | 100 دولار | 100% | 100 دولار |
| إصلاح داخل القبو | 400 دولار | 100% | 400 دولار |
| مجموع المصاريف المخصومة | 8,000 دولار |
الصافي هنا 10,000 دولار (18,000 ناقص 8,000)، وهو ما يُضاف في السطر 12600 إلى بقية دخلك. أما الضريبة الفعلية عليه فتعتمد على مجموع دخلك في السنة.
ما تخصمه وما لا تخصمه
| يمكن خصمه | لا يمكن خصمه |
|---|---|
| الإعلانات عن المسكن | أقساط أصل الرهن العقاري، فالفائدة وحدها تُخصم |
| التأمين، عن السنة الحالية فقط | ضريبة نقل الملكية عند الشراء، وتُضاف إلى تكلفة البيت |
| فوائد القرض الذي اشتريت به البيت أو حسّنته | قيمة عملك أنت في الإصلاحات أو الإدارة |
| الإصلاح والصيانة: العمالة والمواد | غرامات إشعار الضريبة |
| ضريبة الأملاك عن فترة إتاحة المسكن للإيجار | الرسوم القانونية لشراء البيت، وتُضاف إلى تكلفته |
| الأتعاب المهنية: محاسبة، وصياغة عقد، وتحصيل إيجار | فوائد إعادة تمويل استخدمتها لأغراض شخصية |
| الخدمات (غاز، كهرباء، ماء، كيبل) إذا نص الاتفاق على أنك تدفعها | تكلفة السيارة لتحصيل الإيجار إذا كنت تملك عقاراً واحداً فقط |
وتحذّر الوكالة من أنها قد ترفض كل المصروف أو جزءاً منه إذا لم تكن لديك إيصالات.
الإصلاح العادي أم مصروف رأسمالي؟
تجهيز قبو قد يكلف كثيراً، وليس كل ما تنفقه يُخصم في السنة نفسها:
| المعيار | مصروف جارٍ يُخصم كاملاً في سنته | مصروف رأسمالي لا يُخصم كاملاً |
|---|---|---|
| مدة الفائدة | يتكرر بعد فترة قصيرة، مثل الدهان | فائدة دائمة، مثل كسوة خارجية جديدة |
| الحالة بعد العمل | يعيد الشيء إلى حالته الأصلية، مثل إصلاح درج خشبي | يحسّنه فوق حالته الأصلية، مثل استبدال درج خشبي بدرج خرساني |
| طبيعة الشيء | جزء من المبنى، مثل إعادة التمديدات الكهربائية ما لم تحسّن العقار | أصل مستقل، مثل ثلاجة |
وإذا اشتريت بيتاً قديماً وجددته ليصبح صالحاً للتأجير، فهذه النفقات رأسمالية.
استهلاك المبنى CCA: لماذا يجب أن تفكر مرتين
المصروف الرأسمالي يُسترد على سنوات عبر بدل التكلفة الرأسمالية (Capital Cost Allowance)، ومعظم المباني المشتراة بعد 1987 من الفئة 1 بنسبة 4%، والأثاث والأجهزة المنزلية من الفئة 8 بنسبة 20%. وهذه أهم القواعد:
- المطالبة به اختيارية، ولست مضطراً إلى طلب الحد الأقصى في أي سنة.
- لا يجوز استخدامه لإنشاء خسارة إيجار أو زيادتها.
- على البيت الذي تسكنه، المطالبة به على الجزء المؤجر تُسقط أحد الشروط الثلاثة في القسم التالي.
أثر التأجير على إعفاء بيتك عند البيع
هذا الجانب يغفل عنه كثيرون. تقول الوكالة إن استخدام جزء من مسكنك الرئيسي للتأجير يُعد عادة «تغييراً في الاستخدام» لذلك الجزء، إلا إذا تحققت الشروط الثلاثة كلها:
- أن يكون التأجير صغيراً نسبياً مقارنة باستخدام العقار كمسكن رئيسي لك.
- ألا تجري تغييرات إنشائية في العقار لجعله أنسب للتأجير.
- ألا تطالب بـCCA على الجزء المؤجر.
إذا تحققت الشروط، يبقى العقار كله مسكناً رئيسياً. وصفحات الوكالة لا تحدد نسبة رقمية لمعنى «صغير نسبياً».
أما إذا لم تتحقق، فيُعامل ذلك الجزء كأنك بعته بقيمته السوقية في ذلك الوقت ثم أعدت شراءه فوراً. وعند بيع البيت لاحقاً، تقسم سعر البيع بين الجزء السكني والجزء المؤجر بالمساحة أو بعدد الغرف، وتصرّح بالربح على الجزء المؤجر فقط في السطر 13800 من الجدول Schedule 3. مثال الوكالة دوبلكس كانت نسبة الجزء المؤجر منه 40%.
ومنذ 19 مارس 2019 يمكن، بحسب حالتك، اختيار عدم تطبيق هذا البيع الافتراضي على التغيير الجزئي بموجب الفقرة 45(2) أو 45(3) من قانون ضريبة الدخل. وتفاصيل ذلك في صفحة المسكن الرئيسي الرسمية. ولأن الوكالة لا تذكر إجراءً مفصلاً للحالة الجزئية، يُستحسن عرض وضعك على محاسب قبل أن تحسم القرار.
فإن كنت تبني مدخلاً ومطبخاً لقبو جديد، فاقرأ أيضاً دليل شقة القبو القانونية وتصاريح البلدية، وأضف إليه حسابك الضريبي، فالتغييرات الإنشائية أحد الشروط الثلاثة.
إذا كان عندك خسارة
إذا زادت المصاريف على الإيجار وكنت قد أنفقتها لتحقيق دخل، يمكنك خصم الخسارة من مصادر دخلك الأخرى. لكن هناك حدوداً:
- لا خسارة في ترتيب تقاسم التكاليف.
- لا خسارة إذا أجرت لشخص تعرفه بأقل من سعر السوق.
- التأجير لقريب بالسعر نفسه الذي تطلبه من غيره، مع توقع تحقيق ربح، تُقبل فيه الخسارة.
- لا يمكن خصم مصاريف تأجير جزء من عقارك إذا لم يكن لديك توقع معقول لتحقيق ربح، والخسائر المتكررة قد تجعل الوكالة لا تعدّه مصدر دخل.
التأجير القصير عبر Airbnb وما شابهه
تأجير غرفة أو قبو لفترات قصيرة عبر المنصات يبقى دخل إيجار إذا اقتصرت على الخدمات الأساسية، مع قواعد إضافية:
- الإيجار القصير ضريبياً هو عقار سكني مؤجر أو معروض للإيجار أقل من 90 يوماً متتالية.
- إذا كانت البلدية أو المقاطعة لا تسمح به في موقعك، أو لم تستوفِ التسجيل والترخيص المطلوبين، فلا تُخصم المصاريف عن الأيام غير الملتزمة، وذلك على الدخل المكتسب بعد 2023.
- المصاريف تُحسب بالمساحة وعدد الأيام. مثال الوكالة: غرفة 200 قدم مربع في بيت 1,000 قدم مربع، وتدفئة 1,200 دولار، والتأجير 209 أيام، فيكون الخصم 1,200 × 20% × (209 ÷ 365) = 137.42 دولاراً.
هل عليك GST/HST؟
| نوع الإيجار | الضريبة |
|---|---|
| سكن متواصل لشهر أو أكثر للشخص نفسه | معفى |
| أقل من شهر متواصل | خاضع للضريبة إذا كنت مسجلاً |
| 20 دولاراً أو أقل عن كل يوم | معفى مهما كانت المدة |
وبحسب الوكالة، إذا تجاوز إجمالي دخلك من التأجير القصير 30,000 دولار خلال أربعة أرباع سنوية، وجب عليك التسجيل وتحصيل الضريبة وتحويلها. ويمكنك التسجيل طوعاً دون هذا الحد. التفاصيل في صفحة اقتصاد المشاركة الرسمية ومذكرة تأجير العقارات السكنية.
المواعيد والأقساط
- إقرار سنة 2025 كان موعده 30 أبريل 2026، ودفع الرصيد المستحق كذلك. وكان 15 يونيو 2026 موعد التقديم لأصحاب العمل الحر وأزواجهم، مع بقاء 30 أبريل موعد الدفع الوحيد المذكور.
- مواعيد إقرار سنة 2026 لم تظهر بعد على صفحة المواعيد الرسمية وقت كتابة هذا المقال، فتحقق منها. وهناك مقترح في الميزانية يخص موعد تقديم الضرائب.
- قد يلزمك دفع الضريبة بالأقساط إذا زادت الضريبة الصافية المستحقة عليك عن 3,000 دولار (1,800 في كيبيك) في 2026، وزادت كذلك في 2025 أو 2024. والمواعيد المعتادة: 15 مارس، و15 يونيو، و15 سبتمبر، و15 ديسمبر. راجع صفحة من عليه دفع الأقساط.
أسئلة شائعة
أؤجر غرفة لصديق نقداً، فهل أصرّح بها؟
نعم، إذا كان ما يدفعه إيجاراً، فالإيجار النقدي يدخل في السطر 8141. الاستثناء هو تقاسم تكاليف البيت بمبلغ صغير مع شخص يعيش معك، كما شرحنا أعلاه. ولأن الوكالة قد تطلب سجلاتك، راجع ماذا تفعل عند التدقيق الضريبي.
هل أخصم الرهن العقاري كله؟
لا. يُخصم الجزء الذي يخص المساحة المؤجرة من الفائدة فقط، أما أصل القرض فلا يُخصم أبداً.
هل يفقد بيتي الإعفاء بمجرد تأجير غرفة؟
ليس بالضرورة. إذا كان التأجير صغيراً نسبياً، ولم تجرِ تغييرات إنشائية، ولم تطالب بـCCA، فالوكالة تعدّ العقار كله باقياً على صفته مسكناً رئيسياً.
أقدم وجبات وتنظيفاً للمستأجر، فهل يتغير شيء؟
قد يتحول الدخل إلى دخل نشاط تجاري يُصرّح به في T2125 بدل T776. راجع دليل ضرائب العمل الحر.
هل ضريبة الأملاك كلها تُخصم؟
لا، بل النسبة التي تخص الجزء المؤجر وعن الفترة التي كان فيها متاحاً للإيجار. ولفهم طريقة حساب هذه الضريبة، اقرأ دليل ضريبة الأملاك البلدية.
تابع أخبار كندا اليوم أولاً بأول عبر قناة كندا اليوم على واتساب.
باختصار، صرّح بكل دخل الإيجار، واقسم المصاريف بنسبة معقولة واحتفظ بإيصالاتها ست سنوات، ولا تطالب بـCCA على بيتك قبل حساب أثره عند البيع. وهذا الدليل معلومات عامة، فإن كان وضعك معقداً فاستشر محاسباً مرخصاً.
ملاحظة: المعلومات محدثة حتى نوفمبر 2026 وقد تتغير، فتأكد من الصفحة الرسمية.
المصدر: وكالة الإيرادات الكندية (دليل T4036 لدخل الإيجار، وصفحة المسكن الرئيسي، وصفحة اقتصاد المشاركة، ومذكرة GST/HST رقم 19.2.2، وصفحات المواعيد والأقساط).
